Berlin-Westend: Historische Villa für visionäre Liebhaber – stilvoll, charmant, voller Potenzial
ca. 265 m²
Wohnfläche
7
Zimmer
ca. 787 m²
Grundstück
1936
Baujahr
4
Schlafzimmer
4
Badezimmer
2.100.000 €Kaufpreis
Villa zum Kauf
14052 Berlin
Zum Kauf
Gäste-WC
Abstellraum
Gartennutzung
Object-No.
LOC13587
Provisionsfrei. Wir haben einen provisionspflichtigen Maklervertrag mit dem Verkäufer abgeschlossen. Grunderwerbssteuer, Notar- und Gerichtskosten trägt der Käufer.
The property
Kaufpreis
2.100.000 €
Wohnfläche
ca. 265 m²
Zimmer
7
Grundstücksfläche
ca. 787 m²
Balkon/Terrasse Fläche
ca. 40 m²
Etagen
3
Schlafzimmer
4
Badezimmer
4
Balkone
2
Terrassen
1
Baujahr
1936
Kategorie
Gehoben
Zustand
gepflegt
Unterkellert
Ja
verfügbar ab
kurzfristig nach Vereinbarung
Modernisierungen
2024
Bad mit
Dusche, Wanne, Fenster, Bidet
Küche
Einbauküche
Boden
Fliesen, Laminat, Dielen
Pitch details
Garage
Anzahl
1
BeschreibungEine Villa mit Charakter in bester Westend-Lage
Willkommen in einer der charmantesten Villenstraßen Berlins. Eingebettet in die ruhige Enklave des Warnenwegs, umgeben von altem Baumbestand, erwartet Sie ein Anwesen mit Seele – ein echtes Unikat aus dem Jahr 1936, das heute mehr denn je das Potenzial für ein stilvolles neues Kapitel bietet.
Auf rund 265 m² Wohnfläche erstreckt sich diese eindrucksvolle Villa mit klassischem Familienvilla-Charakter über vier Etagen. Sie steht auf einem großzügigen 787 m² Süd-West-Grundstück, das nicht nur Rückzugsort, sondern Bühne für neue Wohnträume sein kann. Ob Familien, Kreative oder Liebhaber historischer Substanz – dieses Haus spricht Menschen an, die Wert auf solide Substanz, Großzügigkeit und architektonische Zeitzeugenschaft legen.
Repräsentative Empfangsetage & kluge Grundrissstruktur
Schon beim Betreten fällt die hohe Raumhöhe (ca. 3 m) auf, ergänzt durch runde Türbögen, Fischgrätparkett und massive Holztüren. Drei große Wohnräume öffnen sich zur Terrasse und zum Garten, verbunden durch weiche Raumflüsse und zahlreiche Fenster. Die Küche mit separatem Seiteneingang zur Garage, ein Gäste-WC sowie praktische Abstellräume runden das Erdgeschoss funktional ab.
Privaträume mit Aussicht und Atmosphäre
Im Obergeschoss befinden sich zwei Schlafräume, zwei Bäder, eines en suite und zwei Balkone. Die Kombination aus großzügigen Zimmern und liebevollen Details wie Rollläden, Echtholzdielen und Ankleidebereich schafft Raum für klassische Wohnformen oder moderne Adaptionen.
Das Dachgeschoss wurde 2007 vollständig ausgebaut, offen, hell, vielseitig nutzbar. Ideal als Studio, Büro oder Gästebereich.
Der Keller, mehr als nur Nutzfläche
Der trockene Vollkeller bietet neben Technik- und Lagerräumen eine Einliegerwohnung mit Bad, separatem Zugang und Tageslicht, perfekt für Au-pair, Gäste oder als Hobbybereich. Auch die Heiztechnik (neue Brennwert Ölheizung 2024, Tankanlage ca. 8.750 l + 3.000 l Reserve) befindet sich hier.
Substanz & Sanierungsbedarf realistisch einschätzen
Das Gebäude präsentiert sich in einem gepflegten, jedoch sanierungsbedürftigen Zustand. Besonders Dach, Fenster, Fassadenanstrich und die Heiztechnik sollten in den nächsten Jahren erneuert werden. Gleichzeitig liegt hierin Ihre Chance: Die Immobilie bietet die perfekte Basis für eine werthaltige Modernisierung mit Substanz und Charakter.
Lage, die zählt – Westend pur
Der Warnenweg gehört zu den ruhigsten Straßen in Berlin-Westend, eine reine Anliegerstraße ohne Durchgangsverkehr. Die Nachbarschaft ist geprägt von herrschaftlichen Villen und stilvollen Neubauten. Schulen, Kitas, Einkaufsmöglichkeiten und ÖPNV sind in unmittelbarer Nähe. Die Anbindung über den Theodor-Heuss-Platz oder die Heerstraße bringt Sie schnell in die City oder ins Grüne.
Fazit: Ein Haus mit Geschichte, bereit für die Zukunft
Ob für Familien, Altbau-Enthusiasten oder Investoren mit Weitblick – dieses Haus ist kein standardisiertes Immobilienprodukt, sondern eine Einladung. Eine Einladung, Lebensräume neu zu denken, Geschichte zu bewahren und Zukunft zu gestalten. Die Kombination aus Lage, Grundriss, Charakter und Potenzial macht dieses Anwesen zu einem Liebhaberstück in einer der begehrtesten Wohnlagen Berlins.AusstattungStil, Substanz & Potenzial
Innenräume:
– Raumhöhen bis zu ca. 3 m im Erdgeschoss
– Historische Holzvertäfelungen & Türzargen mit Maßanfertigung
– Original Fischgrätparkett im Wohn- und Essbereich
– Dielenböden in Ober- und Dachgeschoss
– Sichtbare weiße Balkenkonstruktion im ausgebauten Dachgeschoss (BJ 2007)
– Insgesamt 7 Wohn- und Schlafräume + Bibliothek + Einliegerbereich im Keller
– Zwei Badezimmer + Gäste-WC + Duschbad im DG und in Einliegerwohnung im Keller
– Zwei Balkone im OG mit schmiedeeisernen Geländern
– Großzügige Terrasse mit ca. 25 m² Fläche (teilweise in WFL eingerechnet)
– Teilweise elektrische Rollläden im EG, manuelle im OG
– Diverse originale Einbauschränke & Nischentüren
– Viel Fensterfläche mit teils historischen Formaten (z. T. geschwungen)
– Historisches Detail: Originaler Schlüsselkasten aus der Nachkriegszeit
Raumaufteilung im Überblick:
Erdgeschoss (ca. 102 m²):
Drei sehr großzügige und repräsentative Wohnräume mit wunderschönem Fischgrätparkett, Ausrichtung zum Garten, hohe Decken und große Fensterfronten. Eine Küche mit Einbaugeräten (Baujahr 2007), angrenzender Hauswirtschaftsraum, stilvolle Diele mit Holzdetails, ein Gäste-WC sowie zwei Zugänge: ein klassischer Haupteingang straßenseitig, ein seitlicher Eingang von der Küche zum Garten. Eine große, fast uneinsehbare Terrasse (ca. 25 m²) lädt zum Verweilen ein.
Obergeschoss (ca. 88 m²):
Ein großes Schlafzimmer mit Bad en suite und Zugang zum Hauptbalkon, ein weiteres Zimmer mit Verbindungstür und Zugang zum zweiten Balkon, sowie ein drittes Zimmer mit eigenem Bad. Alle Räume verfügen über Dielenboden, manuelle Rollläden, schöne Details und gute Proportionen.
Dachgeschoss (ca. 75 m²):
2007 ausgebaut, bietet es einen großen, offenen Raum mit sichtbaren weißen Balken, viel Tageslicht und Zugang zu einem eigenen Duschbad mit WC. Der Dachstuhl ist zusätzlich erreichbar. Der Ausblick reicht weit über die Villen der Umgebung bis in den Garten mit altem Baumbestand.
Kellergeschoss (ca. 98 m²):
Der Vollkeller ist vollständig ausgebaut und verfügt über:
– Heizungsraum mit Öltanks (ca. 8.750 l + 3.000 l Reserve)
– Heizungsanlage: (Baujahr 2024) neue Brennwert Ölheizung
– Waschküche mit Gartenzugang
– Wirtschaftsräume und Lagerräume
– Einliegerbereich mit Duschbad & WC, über das Treppenhaus und einen Gartenabgang zugänglich
– Insgesamt 5 Kellerräume + Flurbereiche
Heizung & Technik:
– Zentrale Öl-Heizung / Tankvolumen ca. 8.750 l + 3.000 l Reserve)
– Brennwert Ölheizung 2024 erneuert (kein Gasanschluss vorhanden)
– Handtuchheizkörper in den modernisierten Bädern
– Elektrik teilweise modernisiert, teilweise älter
– Solarthermie (auf dem Dach, Baujahr 2007)
Küche:
– Geräumiger Küchenbereich mit Fenster zur Straßenseite
– Nebeneingang von der Küche zur Garage/zum Garten
Außenbereich:
– Alter Baumbestand & eingewachsener Garten mit Efeu-Fassade
– Große Terrasse mit direktem Zugang vom Wohnzimmer
– Seitlicher Gartenweg und rückwärtiger Kellereingang
– Vorgarten mit Zuwegung zur Garage
– Historische Zaunanlage mit schmiedeeisernen Elementen
– Fest gemauerte Garage mit Holztor & Metallbeschlägen
– Zweiter Zugang über die Garage direkt in die KücheLageEin Ort, der nicht nur Geschichte atmet – sondern Raum für neue Kapitel schafft.
Wer am Warnenweg wohnt, entscheidet sich für eine der selten gewordenen Lagen Berlins, in der Ruhe, Substanz und schnelle Wege nicht im Widerspruch stehen – sondern den Alltag auf angenehmste Weise begleiten. Eingebettet in eine der gepflegtesten und diskretesten Nachbarschaften der Stadt, liegt dieses Haus in einer echten Villen-Enklave – versteckt, aber keinesfalls ab vom Schuss.
Ein Stadtteil mit Format – Westend erleben
Westend gilt seit jeher als Rückzugsort der Berliner Gesellschaft – traditionell, kultiviert, grün und hervorragend angebunden. Die Straßen sind sauber, von alten Bäumen gesäumt, das Stadtbild ist geprägt von großzügigen Villen, denkmalgeschützten Einzelhäusern und kleinen, architektonisch anspruchsvollen Mehrfamilienhäusern. Hier kennt man sich, man grüßt sich, man lebt privat – aber mitten in der Hauptstadt.
Zentral und doch angenehm abseits – die perfekte Verbindung
Vom Warnenweg aus gelangt man binnen weniger Minuten sternförmig in alle Richtungen Berlins und darüber hinaus:
5 Minuten zum Theodor-Heuss-Platz (U2), von dort direkt zum Zoo, KaDeWe oder Potsdamer Platz
10 Minuten zum Messegelände & ICC – perfekt für internationale Geschäftstermine
15 Minuten zum Kurfürstendamm oder KaDeWe
20 Minuten zum Brandenburger Tor, Regierungsviertel, Museumsinsel
25 Minuten zum BER Flughafen via A100
30 Minuten nach Potsdam, Kulturstadt und UNESCO-Weltkulturerbe
Direkter Autobahnanschluss über die Heerstraße oder AVUS (A115) – ohne sich durch die Innenstadt zu quälen
Der Vorteil dieser Lage liegt auf der Hand: Während andere im Stau stehen, ist man hier längst unterwegs. Ohne innerstädtischen Verkehrsstress, ohne Zwang zum Umweg – aber immer schnell dort, wo man sein möchte.
ÖPNV – kurz vor der Haustür
Gleich mehrere Buslinien (M49, 349, X34, X49) und die S-Bahn-Station Heerstraße (S3, S9) sind in fußläufiger Nähe. Der U-Bahnhof Theodor-Heuss-Platz (U2) ist in ca. 5–7 Gehminuten erreichbar. Von dort aus ist man in 10–12 Minuten am Zoologischen Garten, in 15 Minuten am Potsdamer Platz. Direkte Anbindung an die A115 (AVUS) und den Berliner Ring (A10) – ideal für Fahrten nach Potsdam, in den Süden oder zum BER. Eine außergewöhnlich komfortable Anbindung, sowohl mit dem Auto als auch mit dem öffentlichen Nahverkehr:
Sehenswürdigkeiten in greifbarer Nähe:
Brandenburger Tor – ca. 20 Min. mit dem Auto
Schloss Charlottenburg – ca. 10 Min. mit dem Rad
Olympiastadion – ca. 5 Min. mit dem Auto
Museumsinsel & Berliner Dom – ca. 25 Min. mit der U-Bahn
Flughafen BER – ca. 25–30 Min. mit dem Auto oder S-Bahn
Kurfürstendamm / KaDeWe – ca. 15 Min. per U-Bahn oder Auto
Nachbarschaft, Sicherheit & Atmosphäre
Der Warnenweg ist eine verkehrsberuhigte Anliegerstraße – es gibt keinen Durchgangsverkehr, keine Busse, keine Hektik. Hier spielt sich das Leben in Vorgärten, auf der Terrasse oder beim abendlichen Spaziergang ab. Die Umgebung ist sauber, ruhig, durchgrünt und diskret. Wer hier lebt, hat sich bewusst entschieden: für Qualität statt Lautstärke, für Individualität statt Uniformität.
Infrastruktur, Schulen, Kultur und Kulinarik
Bildung: In der direkten Umgebung befinden sich renommierte Schulen wie die Katholische Liebfrauenschule, das Heinz-Berggruen-Gymnasium, die Wald-Grundschule sowie internationale Einrichtungen.
Einkauf & Alltag: Supermärkte, Bioläden, Apotheken und Cafés befinden sich auf der Reichsstraße – ebenfalls fußläufig erreichbar.
Kunst & Kultur: Das Schloss Charlottenburg, das Bröhan-Museum und das Museum Berggruen sind nur wenige Minuten entfernt. Ebenso das Renaissance-Theater oder die Deutsche Oper.
Gastronomie: Vom klassischen Italiener ums Eck bis hin zum Fine Dining – Westend bietet kulinarische Vielfalt mit Klasse.
Fazit – Wer hier wohnt, lebt auf einem anderen Niveau
Der Warnenweg 13 ist nicht einfach nur eine gute Adresse. Es ist eine Lebensentscheidung. Eine, die Komfort mit Klasse verbindet, Großstadt mit Privatheit und Geschichte mit Perspektive.
Man lebt hier nah an allem und doch für sich. Schnell in der City, schnell im Grünen, schnell auf dem Weg in die Welt. Und das in einer Umgebung, die für Berliner Verhältnisse schon fast märchenhaft wirkt: gepflegt, persönlich, wertvoll.
Wer in Berlin wohnen will, ohne sich wie in Berlin zu fühlen, der wohnt hier.SonstigesDie Angaben in diesem Exposé stammen vom Verkäufer. Die locals Real Estate GmbH hat diese Angaben nicht im Einzelnen überprüft. Insbesondere ist die Baugenehmigung nicht eingesehen worden und eine Kontrolle zur Angabe der Wohnfläche und zum Baujahr des Hauses hat nicht stattgefunden.
Bitte kontaktieren Sie uns über das Kontaktformular. Wir werden Ihnen dann schnellstmöglich ein ausführliches Exposé zur Verfügung stellen.
Als besonderer Service von locals Immobilien, steht Ihnen eine virtuelle 3D-Tour zur Verfügung. Um sich einen umfangreichen Eindruck vom inneren der Immobilie zu verschaffen, bitten wir Sie sich die virtuelle Tour, vorab genau anzuschauen.
DER LOCALS® EIGENTÜMER-SERVICE
1. IMMOBILIENBEWERTUNG
Egal, ob Wohnung, Haus, Villa oder spezielle Immobilie: Jede Immobilie ist besonders. Die rein statistische Bewertung Ihrer Daten ersetzt nicht den Blick aufs Detail. Um die individuellen Vorzüge Ihres Eigentums zu würdigen, ist eine umfassende persönliche Immobilienbewertung vor Ort empfehlenswert und im wahrsten Sinne wertvoll.
2. VERMARKTUNGSSTRATEGIE & EXPOSÉ
Wir präsentieren Ihnen mit erstklassigen Verkaufsunterlagen eine 3-Phasen-Vermarktungsstrategie. Wir erhalten einen Alleinauftrag über sechs Monate und bieten Ihnen unseren einzigartigen Service: Fotografie, Drohne, 3D-Tour, Virtual Reality, Grundrisserstellung, Digital-Home-Staging.
3. VERTRIEB & VERMARKTUNG
Professionelle Vermarktung auf internationalem Niveau. Ansprache unserer vorgemerkten Kaufinteressenten aus Berlin, Potsdam sowie dem In- und Ausland. E-Mail-Marketing und Newsletter. Buchen von Premiumplatzierungen auf wichtigen Immobilienportalen (auch international). Bewerben des Objektes in Social-Media, Google adwords-Anzeigen und auf unseren Webseiten sowie in ausgewählten Tageszeitungen und Luxusmagazinen.
4. BESICHTIGUNGSTERMINE /
RESERVIERUNG / FINANZIERUNG
Individueller Ansprechpartner für den Eigentümer. Erreichbarkeit 24/7, mehrsprachiges, professionelles Verkaufsteam. Individuelle Besichtigungstermine, Bereitstellung von Finanzierungsunterlagen, Versenden aller für die Kaufentscheidung relevanten Unterlagen, Liquiditätsprüfung der Kaufinteressenten, Treffen von Reservierungsvereinbarungen mit potenziellen Käufern. Prüfen von persönlicher Immobilienfinanzierung durch Kooperationspartner.
5. KAUFVERTRAG & BEURKUNDUNG
Steuerung des Kaufprozesses. Kommunikationsschnittstelle zwischen Verkäufer, Käufer und Notar. Beauftragung des
Kaufvertragsentwurfes beim Notar. Organisation und Begleitung zum Notartermin.